物件売却時のよくあるご質問

売却をお考えの皆様、弊社ホームページをご覧いただきまして誠に有難うございます。

さて、実際に売却を進める上で、どうしたらいいのか良くわからない事が多いのではないでしょうか。

一般的な売却方法やよくあるご質問事項について下記に記載いたします。

どうぞご覧になってみてください。

売却相談は、あらかじめ所有不動産の詳細がわかるものを準備しておくと、相談がスムーズに進みます。

・登記済証（権利証）または登記識別情報（担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です。）

・分譲時のパンフレット

・土地の測量図面や建物の図面など

物件売却時最も気になる事がいくらで売れるかでしょう。算出方法は様々です。

・近隣の取引事例

・公示価格、路線価

これらを基準にし、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、算出する方法が一般的です。

その際、都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。

弊社では、この価格決めに多種多様な計算方法を持っていますので自信をもって算出致します。

「査定価格」を参考にして、お客さまが決めるケースが一般的です。お客さまから担当者へ売却プランをお伝えいただき、最終的に決定します。「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、担当者と十分に打ち合わせてください。

査定価格は、基本的には「価格データ」（周辺の売り出し事例や成約事例・公示地価等）と「物件データ」（土地面積、建物面積、間取り、築年数等）を基にして算出します。より正確な査定価格を算出するためにも、電話での査定はおすすめできません。

弊社では、必要な物件情報を記入するだけで、ウェブサイトから簡単に依頼できる無料査定を実施しています。

机上による査定から訪問の査定まで、お客さまのご希望に沿って査定をいたします。ぜひ、ご活用ください。

※不動産鑑定評価ではありません。

＞売却相談・査定

査定には大きく分けて簡易査定と訪問査定があります。

まずは相場の把握からというお客さまには『簡易査定』をおすすめいたします。周辺の成約事例等からおおよその査定額を概算でお伝えいたします。

また、具体的にご売却をお考えのお客さまには『訪問査定』をおすすめいたします。ご所有不動産の個別要因を調査・考慮したうえでの査定額となりますので、より実勢に近いものとなります。

弊社も企業です。依頼をいただければ利益にもつながりますのでそうしていただけると大変嬉しい面もございます。ただ、皆様からの信頼を受け販売活動できるものだと痛感しています。

査定結果を参考にしていただくだけでも大丈夫ですので、ご連絡お待ちしております。

a専属専任媒介契約

どのような取引でも必ず依頼した不動産会社を通す必要があります。なお不動産会社から一週間に一度以上の業務報告があります。不動産流通機構への登録必須です。

b専任媒介契約 

原則として取引をする場合、依頼した不動産会社を通す必要がありますが、売主様が直接購入者を探した場合、は不動産会社を通さず直接取引する事が出来ます。なお不動産会社から二週間に一度以上の業務報告があります。不動産流通機構への登録必須です。

c一般媒介契約

複数の不動産会社へ依頼することが出来ます。ただし、業務報告はない場合が多いので現在の状況を知る場合、売主様から不動産会社へ連絡が必要となる場合があります。不動産流通機構への登録はお客様の任意となります。

かかりません。仲介手数料は、成約した場合にのみですので、ご安心ください。

• 手撒きチラシ
• アットホーム、ｇｏｏ、ニフティ不動産等の物件検索サイト
• オープンハウスを開催
• 指定流通機構（レインズ）への物件登録
• 近隣の不動産会社へも物件情報を紹介

 弊社では多種多様なチャネルをご用意し、早期売却へ広く購入希望者を探索します。

広告を行わず、売却活動を行うことも可能です。その際は購入希望顧客ストックの中から条件の合う方にご紹介・信頼のおける不動産業者に物件情報を紹介するなど販売活動を柔軟に対応させます。

必ずしも査定価格である必要はありません。

査定価格は、不動産のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。売り出し金額は担当者とよくご相談の上、決めることを勧めします。

原則は必要ありません。

ただし、お客様のご要望により、特別な広告を実施する場合は実費をご負担いただく場合がございます。

事前に弊社からご連絡致します。お約束した日時に、弊社担当者と一緒に見学します。

急いで売却したい時のポイントは価格設定と買取の2つです。

価格を相場よりも低く設定して売りに出すことで、早期ご売却の可能性は高まります。しかし、購入希望者が住宅ローンを利用する場合は、手続き等に時間を要すため1ヶ月位かかることがあります。

また、最短で確実にという場合は不動産業者に買取を依頼することで、1～2週間程度でご売却可能です。ただし、価格が相場の7割程度になります。

また、弊社では買取サービスも行っております。その場合の仲介手数料はかかりません。

＞弊社の買取サービス

可能です。中古物件の場合、ほとんどの方が住みながら売却を進めているというのが実情です。住まいを購入するときには、誰でもご自分の家具や電化製品などが、うまく納まるかどうか心配なものです。事前にご連絡のうえでお住まいをご案内させていただくことがありますが、その際には担当者が立ち会いますので、ご協力をお願いいたします。

登記済証（権利証）や登記識別情報をなくしてしまった場合には、次の3種類の解決方法があります。

（1）事前通知制度

この制度を利用して登記の申請をすると、申請後に法務局より登記義務者に対して、登記申請のあった旨の通知が本人限定受取郵便によってなされます。通知を受け取った登記義務者はこれに記名押印し、通知された登記の申請が真実であることを法務局に申し出ることにより初めて、それ以後の登記手続が進行することになります。

（2）本人確認情報提供制度

これは、司法書士等の資格者代理人が本人確認情報を提供することによってその不備を補い、登記の申請を可能にするものです。

（3）公証人による本人確認の認証制度

本人が公証役場へ行き、公証人に本人であることを確認した旨の書類を発行してもらうことで、登記の申請が可能となるものです。

以上、3種類の解決方法があります。実際の取引現場では（2）本人確認情報提供制度をご利用いただくことが多いですが、本人確認情報を作成してもらう場合には、定められた必要書類の準備と作成に費用がかかる場合もありますので、事前に確認が必要です。

契約書の締結や、登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。従って、双方が各手続きに立会い、実印や印鑑証明なども、それぞれ用意する必要があります。ただし、どうしても立会い等ができない場合には、代理人を立てることも可能です。

現在お住まいの不動産を売却するか賃貸に出すかで悩まれている場合、今後、今の不動産に住む予定が無い場合は一般的に売却をおすすめしています。

但し、売却するのか賃貸に出すのかは、お客さまの現在の状況・今後のライフプランによって変わりますので、お気軽にご相談ください。

一般的にリフォームは必要ありません。購入後に買主さまが費用等負担し、リフォームをするケースが多いです。ただし、建物の状況によっては、リフォームして売る方がよい条件で売れることや、クリーニングを入れることで早期売却につながるケースもあります。

販売価格の変更は可能です。物件ページの閲覧数が少ない、広告を出しているのに問い合わせが少ない、オープンハウスをやっても見学者が少ないなどの反響が少ない場合に、直近の近隣物件の売出価格や成約状況を考慮した上で価格を見直すケースが多いです。

その場合は早急に見直した方が早期売却につながります。

不動産を売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。年末調整をしているサラリーマンの場合も、確定申告が必要となるので注意が必要です。申告手続きを税理士に依頼してもよいのですが、税務署で申告書の書き方についての無料相談を受ければ、本人でも十分可能です。

代表的なものとして、以下のような費用がかかります。

（1）仲介手数料

（2）抵当権抹消費用

今回売却をご依頼いただいた物件について、購入時の住宅ローンの抵当権等が設定されているときには、抹消登記を行います。

物件によってその他の費用が必要となるケースがありますので、詳細は営業担当者にご確認ください。

又、税金については

①印紙税(国税)

売買契約書、交換契約書等の文書作成者に課税されます。

納税方法は、各文書に収入印紙を貼り付けて行います。

②登録免許税(国税)

所有権の保存登記、移転登記(売買・相続・贈与・交換など)や、抵当権・根抵当件の設定登記等の申請者に課税されます。

保有に関わる税金

③住民税

不動産売却により、譲渡益が生じた場合、その利益に課税されます。

・権利証

所有不動産の内容確認、および所有権の移転登記時に必要です。

・実印

共有者がいる場合は、共有者分も必要です。

・印鑑証明書

共有者がいる場合は、共有者分も必要です。

・固定資産税の納税通知書

固定資産税・都市計画税の年税額確認のため。

・住民票

現住所と登記上の住所が異なる場合に必要です。共有者がいる場合は、共有者分も必要です。

・土地測量図面

・建築確認済証及び検査済証

・管理規約・使用細則

・総会資料など マンション管理会社から配布されているもの

・ローン返済予定表

ローン利用中の場合、金融機関から交付されているもの物件種別等により異なりますのでご注意ください。

売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。

内訳は、契約時に売買代金の5〜10％位、引渡し時に残りの金額が支払われます。契約から引渡しまでの期間は、弊社が、売主さまと買主さまの間に入り、調整致します。